Продажа залоговой квартиры: изучаем все способы

Продажа заложенных по кредитам объектов может осуществляться тремя способами:

-Добровольный – продажа квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно и добровольно под банковским контролем. Средства, вырученные от такой продажи, возвращаются банку для погашения кредита. Такой способ используется лицами, не способными погасить ипотечный кредит.

- Принудительная продажа объекта путем проведения торгов (аукционов).

- Реализация залога вне торгов. По нормам, предусмотренным Законом «Об ипотеке», в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, объект ипотеки может стать собственностью банка, который в дальнейшем, переоформив право собственности, продает такую недвижимость от своего имени. Часто банки передают квартиру, ранее находящуюся в залоге, своим связанным компаниям, которые специализируются на таких продажах.

Подводными камнями в процессе продажи залоговой недвижимости выступают следующие:

- при переходе права собственности банку, заемщик утрачивает контроль над заложенной квартирой и не может ему диктовать конкретного покупателя. В свою очередь, более привлекательные объекты недвижимости по уже нерыночным ценам продаются банками «своим» людям.

- исполнительная служба, например, уведомляет о так называемых залоговых аукционах путем размещения объявлений в бесплатных газетах, вероятность попадания которых, в конечном итоге, в руки платежеспособных лиц не высока. Так, по данным столичной исполнительной службы, на аукцион в среднем выставляется одна квартира в месяц. Чаще же путем аукциона, в связи с нахождением в долевой собственности, продаются части квартир.

Изучим процедуру проведения торгов по продаже залоговой недвижимости.

Так, начальная цена объекта торгов не должна быть меньше 90% его оценочной стоимости. Дата торгов должна быть опубликована в СМИ за 15 дней до их начала. В целом, в некризисные времена покупка квартиры на аукционе очень даже выгодна, ведь длительность подготовки аукциона в данной ситуации «на руку» - оценочная стоимость объекта на протяжении 6 месяцев остается постоянной.

Что же касается кризиса, то вся выгодность уменьшается по причине необходимости осуществления расходов в размере до 25 % стоимости оценки (комиссионные за проведение торгов – 20%, 5 % взыскивает исполнительная служба). Так, вырученных на аукционе средств, может не хватить для погашения кредитной задолженности. Именно поэтому, банки стараются не использовать такой метод продажи залогового имущества.

Альтернативой здесь для них выступает добровольная продажа на рыночных условиях через агентства недвижимости, имеющие с банком партнерские отношения. Часть вырученных таким способом средств перекрывает сумму задолженности заемщика с начисленными ему штрафными санкциями, а оставшиеся средства возвращаются клиенту.